| 备案不意味着马上要交税，但未来是大概率事件。 房东压力越来越大，不大可能把税负转嫁给租客。 作者：今纶 最近，不少朋友慌了，因为《住房租赁条例》将于9月15日实施，谣传“房东税”将在9月15日随着《条例》的落地正式开征，还有人说，房租会因此上涨。 房租上涨？绝无可能。 01 当下强化备案，未来强化征收 先说《条例》与房东税。 为什么会有“房东税”的说法，主要源自《条例》第八条规定： “出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。” 第三十条则提到，房管部门应当通过住房租赁管理服务平台开展合同备案、租赁住房信息管理、统计监测等管理与服务，并与民政、自然资源、教育、市场监督管理、金融管理、公安、税务、统计等部门建立信息共享机制。 很多人看到备案，就觉得马上要征税，这其实是两个概念。 备案的意思是我知道你的房子出租了，仅仅是知道而已。为什么要知道？涉及到统计、安全、资源调配等多个方面。 比如，某出租屋没有备案，如果发生了案件，租客居然是用假身份租房，案发之后跑了，这肯定会增加警方破案的难度。 再比如，某个片区有很多外来人口，如果他们租房不备案，教育部门对他们的情况一无所知，有些租客有子女在工作地接受教育的需求，如果不备案，是没法掌握的。 众所周知，随着出生率下跌，一些城市的学位出现了空缺，外来务工人员的子女是有可能统筹到对应的学校入学的。而且，我认为这种资源调配的力度会越来越大。 备案是信息的收集，很大程度上是服务的需要，大家确实不用慌。 那么，未来有没有加强税收征管的可能性？ 首先，我们要确认一点：针对房租收入的税收规则是否一直存在？毫无疑问，一直存在，相关条例写得明明白白。 比如我们公司租办公室，一直是有缴税的，当然，这个事情可以协商：要么我们缴，要么房东缴。 所以，这事儿对我们公司没有影响，因为我们一直有备案。住宅也是一个道理。 实际上，个人出租住宅、月租金不超过10万元的情况下，涉及的税种包括房产税和个人所得税两个税种，很多城市征收时会将其打包以综合税率征收。 比如北京，个人出租住宅、月租金不超过10万元的情况下，以2.5%的综合税率征收，开具增值税普通发票。 上海也是2.5%的综合税率。 广州自有住房出租租金在2000元—30000元之间的，按照4%的综合税率征收，2000元以下减半征收。 每个地方都收税，税率略有不同。 既然都要收，以前你没有备案就没交，不代表这样做就是对的。 在我看来，加强征管是有法可依的，也是大概率事件，为什么？很简单，税收压力大。 上半年，全国一般公共预算收入115566亿元，同比下降0.3%。 其中，全国税收收入92915亿元，同比下降1.2%。 既然有法可依，而且有现实需求，那么，当下强化备案，未来强化征收当然是大概率事件。 出租房子要交税，要备案，是国际惯例，其实没有什么好讨论的。 02 房东们相对比较弱势 那么，房租是否会因此上涨？你真的想多了。 因为有人喜欢嚷嚷：“收税就转嫁给租客”。这是十年前的思维，现在是承租方掌握话语权的时代，房东们相对比较弱势。 简单说，承租方是甲方，甲方更强势一些。 我的一位深圳朋友昨天给我打电话，说是他的某处房子以前可以租2.5万一个月，但是租客在7月底退租之后，他再放盘，租金跌到1.9万都没有人接盘。 大家都穷了，也怕了，每个月1.9万可以做很多事情，租个大房子来住已经不合时宜，过于奢侈了。 CRIC长租监测今年7月55城个人房源挂牌量达到了61.8万套，为近三年峰值。 与之相对应的是，个人房源降价幅度加大。7月55城个人房源挂牌租金为31.65元/㎡/月，同环比双降，且已连续11个月环比下降。 随着“毕业季”结束，市场进入传统租赁淡季，预计接下来房租还将进入普遍下调周期。 我们抱朴财经私享会一位企业家会员，他在某一线城市的办公室租金（单价）已经连续跌了三年，现在的单价只有三年前的一半。 你觉得就算把备案、征税执行到位，房东有勇气把增加的这笔税收转嫁给租客吗？租客的选择太多了。 我所在的这栋写字楼位于一线城市市中心，空置率一直在缓慢增长，不少公司为了节省成本搬到郊区的地铁沿线写字楼去了。 我们办公室旁边有一处空置的物业，空了三年，我本来想租下来，但是价格没谈妥，我有我的预算，房东有房东的想法，于是继续空在那里。 房东每个月交物业费2000多元，一年是2万多的物业费，估计房东的心在滴血。 房东们真的硬气不起来了。 这是一个所有人都要降低预期的时段。 总结一下： 备案不意味着马上要交税，但未来是大概率事件。 房东压力越来越大，不大可能把税负转嫁给租客。 趋势分析： 以往不太被重视的没有被严格征收的小税种，作为螺蛳肉正在被“颗粒归仓”，因为螺蛳肉也是肉。 |
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