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多资产类型基础设施REITs加速“上新”

作为盘活存量资产的重要方式之一，基础设施REITs有效连接了实体经济和资本市场，既是基础设施领域也是金融领域的一项重要创新。今年以来，多资产类型的基础设施REITs项目拓展如火如荼，各类市场机构活跃度不断提升。

国内公募REITs（C-REITs）市场7月收益情况

数据来源：Wind、中金公司研究部

消费基础设施REITs渐行渐近

“目前消费基础设施项目都在积极推进中，尽管具体落地时间暂时无法确定，但市场参与各方都抱有很大期待。”有业内人士表示。市场机构参与活跃度持续提升的背后，来自政策监管层面鼓励信号的释放成为重要支撑。

今年以来，国家发展改革委、证监会等纷纷围绕消费基础设施公募REITs项目密集发声。3月，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs；7月中旬，商务部等13个部门联合印发的《关于促进家居消费若干措施的通知》中提到，支持符合条件的家居卖场等商业网点项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）；7月下旬，证监会在召开的2023年系统年中工作座谈会中就提出“抓紧推动消费基础设施等新类型公募REITs（不动产投资信托基金）项目落地”。

业内人士表示，对于REITs市场而言，新类型REITs的发行上市能够推动市场持续扩容增类，同时丰富投资者可投标的。将消费基础设施资产纳入REITs试点范围，也有助于进一步引入社会资本更多参与线下消费场景投资。

华夏基金相关负责人告诉记者，消费基础设施REITs落地的意义及紧迫性主要为以下几个方面：首先，消费基础设施REITs是落实扩大内需战略并支持国内消费的重要举措，推动消费基础设施REITs发展，能够实现以投资带动消费，惠及民生同时服务实体经济；其次，发行消费类基础设施REITs有助于盘活存量资产并优化投融资模式，从而提升消费的空间载体，改善消费条件，优化消费场景；再次，消费基础设施REITs的发行能够增加投资者的投资范围，帮助投资者优化资产配置，提高市场流动性，从而吸引更多资金投入REITs市场，推动整个REITs市场的发展。

相关领域企业也已经行动起来，各项申报发行工作稳步推进。截至目前，已有多家上市公司发布公告表示将筹划发行消费基础设施REITs。百联股份公告称，公司作为原始权益人，拟以项目公司持有的坐落于上海市杨浦区淞沪路8号的上海又一城购物中心项目作为基础设施项目申报发行公募REIT；天虹股份也公告，拟以其下属公司持有的消费基础设施项目申请试点发行公募REIT项目。另外，有消息称，华润置地消费基础设施公募REIT、万达商管消费基础设施公募REIT、首创钜大奥特莱斯公募REIT等项目也都在筹备中。

华润元大基金资产证券化部总经理林海介绍，从国际经验来看，海外成熟REITs市场中，消费型基础设施为主流底层资产，收益较为可观。截至2022年年底，我国商业不动产存量市值约35万亿元至40万亿元，全国购物中心体量达到5亿平方米，但成交活跃度偏低，其核心原因在于不动产大宗交易金额较大、门槛过高。公募REITs以资产证券化的方式，将使不动产投资的门槛降低，普通投资者能够参与投资，未来百货商场、购物中心等优质商业资产有望盘活。

在中航基金董事总经理、不动产投资部总经理宋鑫看来，对发行人而言，由于消费基础设施项目投资金额高且投资回收周期长，通过将消费基础设施项目打包发行REITs，能引入社会资本，增强持有消费基础设施资产的公司资本实力，扩大业务规模，促进资金融通。回收资金可用于新项目投资建设，改善消费条件，创新消费场景，是商业企业创新发展的方向。

类别不断丰富　项目储备充足

“新类型公募REITs的放开还需要监管及各方的共同认可，我们也希望在现有REITs稳步发展的基础上，未来能够逐步放开更多不动产业态类型，进一步提升公募REITs的投资品类。”华夏基金方面表示。

除了诸如百货商场、购物中心等消费基础设施项目，多种资产类型中的文旅公募REITs也在静待“零的突破”。此前有业内人士透露，该类型首批项目有望在年内取得突破。据统计，包括武当山、华山、黄山、武隆喀斯特、洛阳龙门、矮寨奇观等多地景区都启动了公募REITs招标、申报相关工作。

中国国际工程咨询有限公司党委书记、董事长苟护生撰文表示，公募REITs作为一种直接融资工具，将资产出表进行真实销售和破产隔离，大大激发了盘活文旅资产的创新活力。通过REITs等形式盘活文旅存量资产，可以带动更多优质文旅资产开发，促进旅游休闲产业发展，有利于释放文化资源禀赋，培育文旅发展动能。苟护生同时也强调文旅基础设施REITs应严把底层资产质量关，资产合规尤为重要。相关REITs稳健发展，底层资产质量过硬是基本保障，特别是资产合规性、收益稳定性等方面，必须经得起时间和实践检验。

更丰富的项目也在政策支持下不断涌现。国家发展改革委固定资产投资司副司长、一级巡视员韩志峰此前介绍，国家发展改革委目前已向证监会推荐35个基础设施REITs项目，其中包括4个扩募项目。另外，国家发展改革委也已先后组织召开16场开门办公会，对71个基础设施REITs项目进行集体研讨，涉及购物中心、光伏风电、大数据中心等多种资产类型。

机构看好公募REITs配置价值

一级市场各类项目稳步推进的同时，二级市场上的公募REITs行情也在近期逐步企稳回暖。

来自中金公司统计数据显示，截至7月31日，公募REITs的28只上市标的总市值为916亿元（含扩募份额），自由流通市值404亿元。受到“FOF入市”等积极因素影响，7月公募REITs市场量价齐升，市场情绪持续修复。其中，产权REITs流通市值加权总回报为5.08%，经营权REITs流通市值加权总回报为5.07%。场内日均成交额环比上升29%，日均达3.45亿元，日均换手率由6月的0.71%上升至0.97%，为近4个月最高。月度大宗交易额由6月的15.7亿元降至8.7亿元。

东兴证券认为，从长期来看，市场价格不会过多偏离实际资产的公允价值。因此，二级市场价格会表现为向内在价值回归。中信建投认为，公募REITs市场业态之间分化会比较明显，建议重点关注整租类REIT、厂房类产业园区REIT及能源基础设施REIT等三大方向。

“我们认为3-6个月维度看，市场流动性及基本面或均有积极变化。流动性端，公募FOF投研资源投入后对公募REITs的实际配置节奏值得关注，同时建议积极关注下半年新项目入市情况。”中金公司投研团队表示，业绩端建议关注各项目下半年经营修复以及经营稳定性，如产权项目招租与签约进展、高速公路项目货车流量改善以及能源项目现金流增长等。

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