出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
二十天前，碧桂园（02007.HK）一纸亏损预告，外界对其上半年业绩表现已有预期。
再加之管理层致歉、境内债停牌、谋划债务重组，中海地产12.9亿接盘其广州亚运村股权，以及向建滔集团发行3.5亿股新股抵债等事件，碧桂园面临的流动性压力也逐步揭开。
8月30日，碧桂园披露2023年中期财报，除了基本的财务数据之外，还有内疚、自责、反省和自救，并从债务管理、销售调整、施工安排、盘活资产等七方面，详细阐述了其“自救七条”措施。
财报显示，碧桂园上半年录得总收入2263.09亿元，同比增加39.38%。其中，由于物业交付量的增加，来自房地产开发收入2208.03亿元，同比上升41.2%；但因房地产市场下行，新增业务量减少，导致科技建筑收入下降6.7%至32.72亿元。
此外，其上半年实现权益合同销售金额1288亿元，回款率为92%；录得净亏损514.61亿元，股东应占净亏损489.32亿元，股东应占核心净亏损453.5亿元。
面对这份不满意的答卷，碧桂园感到非常内疚，市场下行的深度和持续度超出预期，未能及早做出更有力度的应对措施，以致三四线及更低线城市投资比例过大，遭遇了自成立以来的最大困难。
碧桂园表示，经历了这次前所未有的困难时刻，更加懂得在市场迅速增长的时候，不应被眼前的巨大成绩迷惑。同样，在市场深度承压的时候，也不能被巨大的困难吓倒。
所以在自省的同时，其也指出要坚定地向前看，一方面要通过落实主体责任、专款专用、严管预售监控资金，保障全国项目运转并完成保交楼任务。另一方面，做好销售，盘活资产，削减不必要的行政管理开支，改善经营性现金流。
1087亿债务一年内到期，1306亿现金优先保交楼
土储充裕、净资产充足，是碧桂园展开自救的一大信心所在。
截至6月30日，碧桂园已签约或已摘牌的内地项目总数为3103个，权益可售资源共计约7801.6亿元。总资产约1.62万亿元，净资产约2544亿元，资产完全可以覆盖所有债务。
碧桂园表示，将采取各种债务管理措施化解阶段性流动性压力。董事会主席也将带领专项工作小组，加强特殊时期的组织领导，带领公司上下齐心协力、渡过目前的难关。
财报显示，截至6月30日，碧桂园的优先票据、可换股债券、公司债券和银行及其他借款的总额为2579.05亿元，相比于2022年底的2713.7亿元，总借贷规模进一步下降，净负债率为50.1%。
具体来看，银行及其他借款、优先票据、公司债券和可换股债券分别约1561.76亿元、686.82亿元、269.44亿元和61.03亿元。银行及其他借款当中，约695.2亿元、829.69亿元和36.87亿元分别须于一年内、一年至五年内和五年后偿还。
整体来看，碧桂园2579.05亿总有息负债中，12个月内到期的债务为1087.03亿元。而其手中持有的现金和现金等价物为1011.15亿元，受限制现金为294.54亿元，总现金余额达1305.69亿元，现金足可覆盖一年内到期债务。
但受房地产市场下行影响，碧桂园的预售业绩面临重大挑战，特别是自4月以来，预售业绩明显下滑。除此之外，债务融资环境艰难且充满挑战，想要通过发行新的境内债和境外优先票据，也面临更多困难。
鉴于存在上述困难和挑战，碧桂园决定将1305.69亿现金优先用于保交楼，优先利用可动用资金来建造已预售物业。
据了解，碧桂园今年计划交付房屋70万套左右，上半年已完成27.8万套的交付任务，下半年还要交付40多万套房，明年还有约40万套待交付。面对80万套房子的巨大交付量，资金层面的压力可想而知。
此外，上半年预售物业建设保证金使用情况的监管亦有所收紧，两者叠加之下，导致碧桂园资金面吃紧，从而遭遇阶段性流动性压力。
一位碧桂园内部人士此前也透露：“目前，账户上的资金刚好能基本保障交楼，而前期结算款的支付可能还要靠后市销售。”
“资金有限，不能随意兑付，比如部分债权人、供应商谋求个别优先清偿，那会损害其他方的利益，很可能导致房子走向烂尾。”上述人士强调，想保交楼，资金管理不能乱。
制定“自救七条”，涉及债务展期、经营销售和资产处置
在千亿资金优先保交楼的背景下，面对债券和债务的相继临期，碧桂园欲采取各种债务管理措施化解阶段性流动性压力。
自6月30日之后至财报发布之日，碧桂园已就12个月内到期的境内债与债券持有人开始谈判，以征求其同意将相应的到期日延长。另外，本应于8月7日支付的两笔美元债票息尚未支付，但仍在30天的宽限期内。
为了避免未来财务可能继续恶化，对经营能力带来的不确定性，碧桂园评估了其是否有足够的财务资源维持未来一年的持续经营，根据未来的流动性、业绩表现、以及可动用的融资来源，碧桂园详细规划了未来的工作计划和自救措施：
一是采取各种债务管理措施化解阶段性流动性压力。7月已将12月内到期的61.37亿银团贷款进行再融资，新贷款期为30个月。此外，还将考虑采取债务管理措施，应对其余12个月内到期的境外债务；
二是持有未动用的非承诺国内融资授信额度约2788.07亿元，其一直与相关银行和金融机构就将于一年内到期的现有银行和其他借款的续期和延期进行商讨。
碧桂园董事认为，鉴于其与相关银行及金融机构的长期关系，以及资产可用作借款抵押品，其将能够在需要时以可接受的成本，从这些未动用的融资授信额度中提取借款，并续期或延长现有借款。
三是继续调整销售及预售活动，以回应市场变化及把握需求。碧桂园相信房地产市场经过深度调整，将逐步回归健康稳定的发展轨道，因此将持续关注这些核心地区，并在供需关系更好的城市建立业务。
四是根据销售计划密切监察施工进度，确保按期交房。这也有助于碧桂园解除剩余的预售物业建设保证金，以履行其他财务义务。
五是继续监察借款履约情况。如果未来财务状况持续恶化，而碧桂园预计无法按期偿债，将与相应的债权人展开商讨，寻求同意豁免或放宽契约条款；
六是努力盘活业绩较差的资产，包括酒店、办公楼及商铺，并在需要时考虑处置其在物业开发项目的投资，以产生更多的现金流入。
七是控制无效产能，减少各项非核心及非必要的营运支出；继续加强成本控制，对刚性成本以外的其他费用实行归零原则；进一步精简组织架构；并采取进一步措施降低销售和营销成本及管理费用。
碧桂园指出，其已审阅了自6月底起不少于12个月期间的现金流预测，能够履行12个月内到期的财务义务。因此，中期财务资料是基于持续经营假设的基础编制的。但是能否持续经营取决于上述7条措施的成功推进。
开始处置资产自救，半年减员1.18万人
碧桂园的行动很快，披露财报的当天，决定以每股0.77港元发行3.5亿股新股，建滔集团旗下永恒信贷认购，2.7亿港元认购款全部用于抵债。
认购事项完成后，碧桂园还欠建滔集团未偿还本金15.98亿港元，将由碧桂园分期支付，最后一期是2023年12月。
在稍早的8月25日，碧桂园将持有的广州利合房地产开发有限公司26.67%股权，以12.915亿元的价格出售给中海地产。出售完成后，中海地产100%持有广州利合。
广州利合旗下的亚运城项目，是一个名副其实的超级大盘，属于广州首个“百亿楼盘”，项目去化快亦被业内公认。截至8月30日，此项交易已完成，从总对价扣除碧桂园应付该联营公司的5.41亿元后，碧桂园回笼现金约7亿元。
这也意味着碧桂园已经开始资产处置自救之路。
此外，上半年的组织架构调整和精简，也致使碧桂园的员工人数进一步减少。截至6月30日，碧桂园共雇用约58140名全职雇员，相比于2022年底的69932名全职雇员，半年减少11795名全职员工。
碧桂园表示，未来将继续尽最大努力保障现金流的安全，加大力度盘活沉淀资产，持续精简组织架构并严格控制费用支出。其认为房地产行业经过这一轮的深刻调整，终将回归平稳健康发展的轨道，会拼尽全力扭转当前的困局。
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