文 | 关山
9月5日下午，在建发股份（600153.SH）召开的业绩说明会上，管理层回应了公司业绩情况、发展策略，以及并表美凯龙（601828.SH、01528.HK）后的风险隔离等问题。
建发股份副总经理兼董秘江桂芝在业绩会上表示，美凯龙系A+H上市公司，在资产、人员、财务、机构、业务等方面，均已独立于其原控股股东红星控股及其关联方。
而在上半年，建发股份的房地产业务则实现销售增长，同时也在积极拿地。
隔离风险，全面控制美凯龙
早在6月25日，红星美凯龙发布了原控股股东红星控股完成公司股权过户的公告，建发股份成为红星美凯龙新的控股股东，厦门国资委成为公司实际控制人。
8月15日，美凯龙公告披露，完成董事会及高层团队的选举换届。创始人车建新卸任公司董事长一职，任董事、总经理。建发集团党委副书记、总经理郑永达出任红星美凯龙董事长。
截至8月31日，美凯龙及其控股子公司已纳入建发股份的合并报表范围。
为进一步做到风险隔离，江桂芝表示，美凯龙已建立有资金管理、对外担保相关内控制度；并已向美凯龙提名财务负责人，全面参与美凯龙财务条线管理，及时掌握财务状况和资金情况。
美凯龙于8月30日发布的2023年中报显示，截至6月末，经营着91家自营商场，281家委管商场，8家战略合作商场，54个特许经营家居建材项目；总共包括465家家居建材店/产业街，商场总经营面2220.32万平方米。
在上半年，美凯龙营业收入同比下滑18.64%至56.6亿元。其中，美凯龙自营商场租赁及相关收入为33.77亿元，同比下降18.7%，占营业收入59.7%，主要系商场受到宏观经济波动影响，以及2022年下半年公司推出免租政策，使得自营商场收入较上年同期减少；委管商场委管业务收入为10.77亿元，较上年同期下降16.9%，主要系项目前期品牌咨询委托管理、项目年度品牌咨询委托管理与商业咨询费及招商佣金项目收入减少所致。
易居研究院研究总监严跃进认为，红星美凯龙等家装卖场企业最近两年确实遇到了较大的冲击和挑战。一方面是房地产市场的下行对此类企业带来的冲击，另一方面是其规模本身相对大，也在转型等方面会遇到一些新的问题和压力。而且部分转型业务，客观上市场认知度不高，并未帮助企业寻找到新的赛道或盈利点。
严跃进建议，红星美凯龙等企业在后续产品发展方面，要关注新的消费需求。尤其是定制化家居服务方面，更需要关注后疫情时代下的新需求，进而有新的产品供给。
销售大涨，一二线拿地占比近九成
1-6月，子公司建发房产和联发集团合计实现合同销售金额1244亿元，同比增长51%，在一二线城市的权益销售金额占比近84%。其中，建发房产实现合同销售金额942亿元（全口径），同比增加近40%；联发集团实现合同销售金额302亿元（全口径），同比增加超103%。根据克而瑞研究中心发布的数据，建发房产上半年销售金额位列全国第9位，联发集团位列第26位。
建发管理层表示，在经营战略上，公司依然是追求“提升产品与服务的核心竞争力，并不断提升公司的运营管理效率”，追求每年保持有质量的增长。
在上半年，建发股份还以多元化方式获取52宗土地，全口径拿地金额合计约721.39亿元，其中一二线城市拿地金额占比超87%，重点在上海、厦门、杭州等地。截至6月末，建发房产旗下控股的建发国际（01908.HK）土地储备全口径货值为2788亿元，联发集团土地储备全口径货值为760亿元。整体而言，建发股份在一、二线城市的土地储备（未售口径）全口径货值占比超70%，较上年末提高2.39个百分点。
而近期各地陆续在出台一些政策，包括认房不认贷、降低贷款利率和首付比例等，对需求预期的改善有一定帮助。
建发国际市场中心总经理卢金文在投资者会上表示，在兼顾项目流动性、安全性、盈利性的基础上，下半年将继续实现土地获取，把握好土地市场的机会。
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