通过变现房产补充流动性资金，缓解地方国资平台资金压力，尤其是一些小城市的城投平台，面临压力较大，不得不出售这些房产以获取现金。
中房报记者 许倩丨北京报道
在全国大规模救助楼市的大背景下，一周时间内，北京、济南、广州相继曝出地方国资平台大举出售房产现象，引发市场热议。
9月28日，市场消息称，广州某国资集团计划出售400套房准现房，总价值5亿元。在此之前，北京国资平台和济南国资平台打包出售的房源，还没有卖掉。
尤其是济南市属国资平台公司济南城市发展集团，计划出售其持有的1341套现房，总价值约28亿元，这也是济南楼市近年来最大规模的一次国资甩卖。
如此大规模房产一次性涌向市场，对于济南楼市而言必然会带来一定影响。要知道，目前济南新房和二手房的月度成交量大约在8000套左右，1341套房产占比近20%。
就此次出售房产事件，记者致电采访济南城市发展集团，但截至记者发稿并未收到回复。
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地方国资平台大批量抛售房产
9月20日，位于北京市朝阳区清河营东路6号院的中国铁建国际城共计154套住宅在北京产权交易所正式开拍，转让方是北京市朝阳区住建委，最终转让合同也是直接与北京朝阳区住建委签署。这批房源可以贷款买，首套最高可贷比例65%，二套最高可贷比例40%。
此次被处置的154套住宅为空置毛坯状态，建筑面积在70～90平方米间，起拍均价为87357元/平方米，相比在售房源均价9.37万元/平方米有一定折扣。但有两个要求，一是需要一个月内付清房价30%的竞拍保证金，二是要支付交易服务费，数额为成交金额的2%。这个项目10年前开盘价仅2万多元/平方米。
结果，市场并不太买账。据知情人士透露，目前该房源只拍卖出了少量，基本都是底价成交。“原因还是市场需求不足、房源价格没有降到位。”有业内房产专家认为。
这154套住宅的来源，成为市场关注点之一。
据悉，中铁建国际城小区建成于10年前，开发商是中国铁建。“小区共计15栋楼，此前部分作为普通商品房销售，部分楼栋承接了南湖和北湖区域的部分拆迁安置功能。后来，用于安置的房源并没有被全部用完。”据一位知情人士称。
还有说法称，早年中国铁建国际城部分房源被朝阳区住建委等多个单位回购，计划用于解决职工住房问题，后来该计划安排暂停，房屋一直空置至今，现在拿出部分房源来出售。
这段时间，北京市政府实控的北京城建五建设集团也在北京产权交易所挂牌了保利金泉小区的26套住宅房源。
手笔更大的还是济南。9月25日，济南城发集团旗下公司发布一则招标公告——“房屋营销代理服务项目招标公告”。这批计划销售的房屋包括：华彤苑小区198套，九里晴川小区455套，和唐悦色小区416套，璟悦府小区272套，面积合计达到16.6万平方米。
济南城市发展集团还在招标公告中提到，“后续其他项目根据招标人需求逐渐增加”，这意味着，未来还会有更多房源陆续推向市场。
据记者了解，这批房源可能是开发商在土地竞拍中竞价的安置房，安置房在建成之后陆续划转由国资平台管理。这其中济南城市发展集团承接了大量资产。
自2017年济南为抑制楼市过热而实施土地限价以来，到2021年5年间至少有23个地块达到最高限价，并配建了安置房，开发商需要配建的安置房总面积达到46.45万平方米。
另一个来源则是，济南城市发展集团购置存量商品房，用作棚改安置房或租赁住房。
去年8月31日，济南城市发展集团旗下公司发布招标公告，称要在济南市区范围内收购存量房源用于租赁储备住房，招标规模为3000套商品房，分批实施。该举动在当时亦被市场解读为，帮助济南楼市去库存。
采招网公布的招标结果显示，济南城市发展集团已经完成了“2023年度收购部分存量房源用于租赁住房二批次的招标”。
在济南城市发展集团抛售1341套住宅之前，济南城投首次出售东城逸家、西江华府部分房源，涉及总房源达6000多套住宅。此外，济南历城控股集团、济南高新控股集团、济南市中控股集团等国资平台旗下也有较多楼盘和土地，体量也都不小。
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资金压力与变现考量
虽然目前只有3个城市被曝出地方国资平台大量甩卖房产现象，但实际情况恐怕远不止于此。
“其他城市也有国资平台出售房产现象，这部分房源成为房地产市场潜在供应。市场好的时候，大家都持有资产；市场差的时候，抛售资产，这与当前二手房挂牌量激增的逻辑是一样的。”一位长期观察房地产市场的企业人士称。
镜鉴咨询创始人张宏伟表示，过去两三年房地产市场一直在下行，想卖房比较难。现在各地大规模救市下，市场活跃度在提高，对于国资平台而言，也是趁现在行情把手中一些资产，尤其是不好的资产，加以处置和变现。将这些资产处置完后，他们可以拿着几亿元、几十亿元的回收资金进一步换仓和优化更优质资产，以获得更好的收益。
另一种考量则是，通过变现房产补充流动性资金，缓解地方国资平台资金压力，尤其是一些小城市的城投平台，面临压力较大，不得不出售这些房产以获取现金。
上海证券交易所网站公开的一份联合资信评估股份有限公司对济南城投2023年跟踪评级报告显示，关注到公司资金支出压力大、资产变现周期较长、整体债务负担较重、短期偿付压力大等因素可能对公司信用水平带来不利影响。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，地方国资抛售房产一方面源于市场下行压力；另一方面，地方城投还承担着各种基建、保障性住房等建设性任务，地方财政对其上缴利润、资产保值增值的考核又在加强，对其而言有着变相资产的动机。
同时，“地方国资长期持有保障性租赁住房，确实运营收益太低，成本可能又太高。在市场好的时候，他们愿意做一些保障性住房租赁、长租房；市场差的时候更多的是想保障国有企业和城投正常运营，以及资产保值增值。”李宇嘉表示。
“楼市下行，各个政府平台公司都在出售手中房子，防止国有资产出现贬值，对于购房者也是一个捡漏机会，因为一次性出售量大且部分房源性价比非常高，有能力的购房者可以选择优质房源进行购买。”有受访者这样认为。
值班编委：樊永锋
责任编辑：马琳 温红妹
审读：戴士潮
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